INVESTMENT REAL ESTATE

 INVESTMENT REAL ESTATE

Salah satu bentuk investasi yang cukup menjanjikan untuk sekarang ini adalah investasi dalam bentuk property dan real estete. Property dan real estate mengandung makna real property dan real estate. Real property adalah setiap kepemilikan yang terpasang langsung ke tanah serta tanah itu sendiri dapat berupa sewa dan perumahan. Real estate adalah tanah ditambah apapun secara permanen tetap untuk itu termasuk bangunan, gedung dan barang- barang lain yang melekat pada struktur. Real estate dapat dikelompokkan menjadi tiga kategori besar berdasarkan penggunaanya yaitu : perumahan, komersial dan industri. Dari pemahaman ini dapat disimpulkan bahwa real estate lebih cenderung kepada bentuk fisik seperti tanah atau bangunan sedangkan real property lebih mengacu pada kepemilikan terhadap fisik tanah dan bangunan atau bisa dikatakan real estate merupakan bagian dari real property.

Melalui investasi real estat langsung dapat membeli properti atau saham tertentu seperti komplek apartemen (perumahan) atau pusat perbelanjaan (komersial). Kemudian wadah untuk menghimpun dana yang selanjutnya diinvestasikan pada asset real estate disebut Dana investasi real estat (DIRE) dengan diatur dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/PJOK.04/2016.

A.  Risiko dan Peluang Investasi Real Estate

Investasi properti tergolong dalam investasi real asset, investasi berupa benda yang berwujud. Investasi tanah atau properti memang sangat populer belakangan ini. Berikut beberapa keuntungan dalam investasi real estate:

1.      Hasil Cenderung Positif

                  Konsep kelangkaan berperan penting dalam investasi properti. Dengan demikian, bisa dibilang umumnya imbal hasil investasi properti selalu positif jika Anda cerdas mencari lokasi yang baik. Terlebih jika investasi dilakukan dalam jangka panjang, Anda bisa memperoleh keuntungan hingga berlipat-lipat. Sehingga umumnya investasi ini memang dilakukan demi tujuan jangka panjang. Jika digunakan dalam waktu pendek pun bisa. Umumnya bisa dilakukan dengan beberapa contoh berikut:

a)  Memperbaiki bangunannya kemudian dijual dengan harga lebih mahal

b) Membeli tanah untuk kemudian dibangun dan dijual dengan harga lebih     mahal.

               Namun harus berhati-hati untuk memilih lokasi yang strategis dan jangan pilih lokasi yang kemungkinan besar sulit dijual karena beberapa alasan tertentu.

2.      Potensi Pendapatan Pasif

                 Anda juga bisa memperoleh pendapatan pasif saat berinvestasi properti. Misalnya saja apabila Anda menunggu masa pensiun dan memutuskan untuk mengontrakan atau menyewakannya. Di sini Anda memperoleh pendapatan pasif sembari tetap memiliki asset-nya (karena tanah dan bangunan tidak dijual). Jadi bisa dibilang investasi properti punya keuntungan ganda, di mana selain nilainya yang terus meningkat, Anda juga bisa memperoleh penghasilan pasif selama belum menjualnya.

3.      Dapat Dijadikan Agunan

                  Jika Anda bisa membeli sebuah properti dan menjadikannya agunan untuk meminjam uang demi membeli properti lainnya. Siklus keuntungannya kurang lebih sama sehingga Anda bisa memperoleh keuntungan atau impas. Tanah atau properti adalah salah satu agunan yang umumnya bernilai tinggi, sehingga Anda bisa mengharapkan jumlah pinjaman yang besar juga.

4.      Tahan Ancaman Inflasi

                  Pada praktiknya jaman dahulu, pembelian rumah adalah demi memenuhi kebutuhan primer manusia. Namun kini sudah terjadi perubahan kepentingan di mana properti menjadi salah satu cara untuk menjaga investasi tersebut agar tidak tergerus inflasi. Artinya, pemilik yakin membeli properti, nilai investasi tidak akan turun seperti nilai mata uang yang tergerus inflasi. Adapun risiko dalam investasi real estate diantaranya yaitu:

a)      Beban Perawatan (Management Burden)

         Pemilik atau investor properti tak dapat membiarkan investasinya berjalan dengan hasil yang meningkat terus menerus, tanpa memastikan properti tersebut dalam keadaan baik. Dia juga mesti mengeluaran biaya tambahan guna merawat kondisi bangunan agar income dari sewa bisa meningkat.

b)      Investasi Padat Modal (High Capital Investment)

         Investasi properti pun dapat dikatakan sebagai investasi yang bersifat padat modal (capital intensive). Karena semakin besar modal yang ditanamkan dalam properti, relatif semakin besar pula hasil yang didapatkan investasi properti tersebut.

c)      Keterjangkauan Investasi (Affordability Investment)

           Dalam bisnis properti, harga mencerminkan kondisi penawaran dan permintaan. Harga properti ditetapkan berdasarkan sifat-sifat pasar lokal serta tren yang memengaruhi permintaan dan penawaran properti. Ada satu perbedaan signifikan antara menilai properti dan saham, yaitu  affordability. Affordability tidak menjadi isu dalam saham, karena transaksi pembelian saham dilakukan secara tunai. Sebaliknya, transaksi properti biasanya merupakan pembelian leverage yang melibatkan pembiayaan dari bank.

d)      Biaya Transaksi Yang Tinggi (High Cost Transaction)

           Untuk berinvestasi di sektor properti, Anda harus mengeluarkan biaya yang lebih tinggi dibanding berinvestasi di sektor lain. Biaya-biaya tersebut berupa pajak, antara lain: PPH (5% yang dikenakan bagi penjual) dan BPHTB (5% yang dikenaan bagi pembeli).

e)      Waktu Lama Untuk Membeli (Time Consuming Acquisition)

           Membeli properti yang sesuai keinginan tidak bisa dalam tempo singkat, bisa dalam hitungan minggu atau bulan. Hal ini juga dijelaskan dalam sifat properti yang tidak likuid (lack of liquidity). Bahkan seorang pakar properti dari Amerika Serikat mengatakan, carilah 100 properti, pilih tiga yang terbaik, untuk mendapatkan satu properti yang diinginkan.

f)       Terbatasnya Pengetahuan (Lack of Knowledge)

           Pengetahuan yang terbatas disebabkan karena properti yang bersifat lokal (localized). Harga sebuah rumah di satu tempat, belum tentu sama dengan di tempat lain. Hal ini membuat investor harus jeli dan membuat survei terhadap di lokasi incarannya.

g)      Penyusutan Bangunan (Building Depreciation)

           Investasi properti yang berbasis pada tanah dan bangunan, walaupun dari tahun ke tahun meningkat—akibat harga tanah yang meningkat akibat kelangkaan—namun bangunan di atasnya secara teoritis memiliki umur. Hal ini berbeda dengan tanah yang memiliki umur panjang alias abadi. Secara teoritis, bangunan dapat berumur 20, 30, atau 40 tahun, tergantung fungsi, kualitas, dan standar kekokohan bangunan (konstruksi).

h)      Hancur Bila Terjadi Bencana Alam (Physical Hazard)

           Dibandingkan dengan investasi lain, investasi properti memiliki risiko kehancuran tanah dan bangunan yang bisa disebabkan gempa, tanah longsor, tsunami dan lain-lain. Namun, hal ini sebenarnya dapat diatasi dengan asuransi, sehingga secara praktis kehancuran akibat bencana dapat dihilangkan dengan biaya tambahan untuk membayar premi asuransi.

B.  Investasi Real Estate Langsung

            Investasi langsung dalam real estate melibatkan pengendalian kepemilikan dan pengelolaan properti. Melalui investasi real estat langsung dapat membeli properti atau saham tertentu seperti komplek apartemen (perumahan) atau pusat perbelanjaan (komersial). Investor real estat langsung menghasilkan uang melalui pendapatan sewa, penghargaan, dan keuntungan yang dihasilkan dari aktivitas bisnis apapun yang bergantung pada real estat.  

            Kelemahan investasi real estat langsung yaitu invetasi real estat langsung memiliki risiko gagal bayar, membutuhkan banyak waktu dan energi, dan real estat bukanlah aset likuid (tidak mudah dibeli dan dijual).

C.  Dana Real Estate

Dana real estat adalah yang terbaik bagi investor yang tidak ingin atau tidak dapat memiliki real estat secara langsung. Dana tersebut diklasifikasikan ke dalam kategori yang disebut investasi alternatif. Karena imbal hasil dana real estat tidak bergantung pada perkembangan pasar saham dan obligasi secara langsung, dana tersubut harus digunakan sebagai pelengkap portofolio investasi dengan tujuan utnuk meningkatkan potensi imbal hasil dan distribusi risiko pasar.

Dana investasi real estate (DIRE) adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada asset real estate, asset yang berkaitan dengan real estat atau kas dan setara kas. DIRE berinvestasi pada asset real estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya) paling kurang 50% dari nilai aktiva bersih (NAB). Dana investasi real estat berbentuk kontrak investasi kolektif dilarang:

a.  Berinvestasi di tanah kosong atau berinvestasi di properti yang masih dalam tahap pembangunan, dengan ketentuan kegiatan dalam tahap pembangunan tersebut tidak termasuk dekorasi ulang, perbaikan, dan renovasi

b. Meminjamkan dan/atau menjaminkan aset Real Estat yang dimilikinya untuk kepentingan pihak lain

c.  Terlibat dalam penjualan Efek yang belum dimiliki.

Dalam dana investasi real estat yang sesuai syariah, dana investasi real estat dianggap memenuhi prinsip syariah dalam pasar modal selama tidak bertentangan dengan prinsip-prinsip syariah. Meskipun DIRE tersebut berbentuk konvensional. DIRE konvensional dianggap sesuai syariah jika tidak ada barang yang dilarang syariah, tidak ada pinjaman konvensional yang dilakukan oleh DIRE, dan DIRE tidak menjalani transaksi yang dilarang oleh syariah. Hal Ini bisa dianalogikan dengan saham yang sesuai dengan syariah. Dalam DIRE berbasis syariah, DIRE dirancang sebagai instrumen syariah sejak awal, mulai dari konstruksi yang memenuhi prinsip syariah di pasar modal dan dicatatkan di daftar efek syariah (DES) sepanjang waktu.

D.   Hukum yang Relevan

Dana investasi real estat (DIRE) syariah diatur dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/PJOK.04/2016. Dana investasi real estat syariah adalah wadah investasi yang digunakan untuk mengumpulkan dana dari masyarakat untuk selanjutnya diinvestasikan dalam asset real estat, asset yang berkaitan dengan real estat, dan atau kas dan setara kas yang tidak bertentangan dengan prinsip syariah di pasar modal. Menurut peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/PJOK.04/2016, real estat adalah tanah fisik dan bangunan diatasnya. Asset yang berkaitan dengan real estat adalah efek perusahaan real estat yang tercatat di Bursa Efek Indonesia dan atau dikeluarkan oleh perusahaan real estat. Perusahaan real estat adalah perusahaan yang mengelola real estat sebagai kegiatan utamanya.

Menurut fatwa DSN-MUI Nomor 80/DSN_MUI/III/2011 kegiatan atau tindakan yang bertentangan dengan prinsip syariah dalam dana investasi real estate syariah yaitu antara lain:

1. Maisir, yaitu setiap kegiatan yang melibatkan perjudian dimana pihak yang memenangkan perjudian akan mengambil taruhannya.

2. Gharar, yaitu ketidakpastian dalam suatu akad, baik mengenai kualitas atau kuantitas objek akad maupun mengenai penyerahannya.

3. Riba, yaitu tambahan yang diberikan dalam pertukaran barang-barang ribawi (al-amwal al-ribawiyah) dan tambahan yang diberikan atas produk utang dengan imbalan penangguhan pembayaran secara mutlak.

4.  Bathil, yaitu Jual beli bathil atau batal adalah jual beli yang tidak sesuai dengan rukun dan akadnya (ketentuan asal/pokok dan sifatnya) atau tidak dibenarkan oleh syariah Islam.

5. Bai’ al-ma’dum, yaitu melakukan penjualan atas barang (efek syariah) yang belum dimiliki (short selling).

6.  Ikhtikar, yaitu membeli suatu barang yang sangat diperlukan masyarakat pada saat harga mahal dan menimbunnya dengan tujuan untuk menjualnya kembali pada saat harganya lebih mahal.

7. Taghir, yaitu upaya mempengaruhi orang lain, baik dengan ucapan maupun tindakan yang mengandung kebohongan, agar terdorong untuk melakukan transaksi.

8. Ghabn, yaitu ketiadkseimbangan antara dua barang (objek) yang dipertukarkan dalam suatu akad, baik segi kualitas maupun kuantitas.

9. Talaqqi al-rukban, yaitu bagian dari ghabn atau jual beli atas barang dengan harga jauh di bawah harga pasar karena pihak penjual tidak mengetahui harga tersebut.

10. Tadlis, yaitu tindakan menyembunyikan kecacatan objek akad yang seolah-olah objek akad tersebut tidak cacat.

11. Ghisysy, yaitu satu bentuk tadlis atau penjual menjelaskan/memaparkan keunggulan barang yang dijual serta menyembunyikan kecacatannya.

12. Tanjusy/Najsy yaitu, tindakan menawar barang dengan harga lebih tinggi oleh pihak yang tidak bermaksud membelinya, untuk menimbulkan kesan banyak pihak yang berminat membelinya.

13. Dharar yaitu, tindakan yang dapat menimbulkan bahaya atau kerugian bagi pihak lain.

14. Risywah artinya, suatu pemberian yang bertujuan untuk mengambil sesuatu yang bukan haknya, membenarkan yang bathil dan menjadikan yang bathil sebagai sesuatu yang benar.

15. Maksiat dan Zalim, yaitu perbuatan yang merugikan, mengambil atau menghalangi hak orang lain yang tidak dibenarkan secara syariah, sehingga dapat dianggap sebagai salah satu bentuk penganiayaan.

 

Tweet

Subscribe to receive free email updates: