Peran Dana Investasi Real Estat Dengan Wakaf Uang Syariah
Hal ini berkaitan dengan fiqih wakaf yang menerangkan bahwa, aset yang dapat diwakafkan adalah aset yang berwujud, tahan lama, bersifat kekal, dan dapat dimanfaatkan terus menerus. Kini, mulai dikembangkan wakaf dalam bentuk lain, salah satunya, wakaf uang (cash waqf). Di sisi lain wakaf uang dapat dimanfaatkan secara fleksibel bagi pengembangan usaha produktif dan komersil yang hasilnya dapat dimanfaatkan bagi kepentingan umat.
Melihat potensi wakaf uang yang begitu besar, maka wakaf uang hendaknya diberi ruang untuk membumi di Indonesia. Hal ini direspon baik oleh Pemerintah dengan disahkannya Undang-undang Nomor 41 Tahun 2004 Tentang Wakaf, dimana Undang-undang ini menjadikan wakaf uang abadi dan dapat dimanfaatkan secara terus menerus, maka perlu adanya upaya pengelolaan yang bersifat jangka panjang, yaitu, investasi. Salah satu bentuk investasi yang bisa dilakukan adalah pada Dana Investasi Real Estat (DIRE) Syariah, suatu instrumen investasi baru di Indonesia. Peraturan menyangkut DIRE Syariah ini sudah ada dan berlaku di Indonesia. Yaitu Peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/ POJK.04/2016.
A. Pengertian Wakaf
Wakaf merupakan bentuk pendistribusian kekayaan masyarkat. Wakaf adalah ibadah ijtima’iyah (ibadah sosial) yang bercorak sosial ekonomi di dalam Islam. Karena manfaat wakaf diambil bagi kepentingan umat, maka aset wakaf harus bersifat kekal. Wakaf terbagi menjadi beberapa macam berdasarkan tujuan, batasan waktunya, dan penggunaan barangnya.
Macam-macam wakaf berdasarkan tujuannya ada tiga: 1). Wakaf sosial untuk kebaikan masyarakat (waqaf khairi); yaitu apabila tujuan wakafnya untuk kepentingan umum. 2). Wakaf keluarga (waqaf dzurri); yaitu apabila tujuan wakaf untuk memberi manfaat kepada wakif, keluarganya, keturunannya, dan orang-orang tertentu tanpa melihat apakah kaya atau miskin, sakit atau sehat, dan tua atau muda. 3). Wakaf gabungan (waqaf musytarak); yaitu apabila tujuan wakafnya untuk umum dan keluargan bersamaan.
Sedangkan berdasarkan batasan waktunya, wakaf terbagi menjadi dua macam: 1). Wakaf abadi (Wakaf muabbad); yaitu apabila wakafnya berupa barang-barang yang bersifat abadi, seperti tanah, bangunan dengan tanahnya, atau barang bergerak yang ditentukan oleh wakif sebagai wakaf abadi dan produktif, dimana sebagian hasilnya disalurkan sesuai tujuan wakaf, sedangkan sisanya untuk biaya perwatan wakaf dan mengganti kerusakannya .2).Wakaf sementara (waqaf muaqqat) ;yaitu apabila barang yang diwakafkan berupa barang-barang mudah rusak ketika di pergunakan tanpa memberi syarat untuk mengganti bagian yang rusak.
B. Wakaf Uang Di Dalam Hukum Islam
Wakaf uang adalah wakaf berupa uang tunai yang di investasikan ke dalam sektor-sektor ekonomi yang menguntungkan dengan ketentuan prosentase tertentu digunakan untuk pelayanan sosial. Undang-undang No.41 Tahun 2004 dan fatwa MUI tentang diperbolehkannya wakaf dengan uang, merupakan hal baru bagi umat Islam Indonesia. MUI sendiri dalam fatwanya yang membolehkan wakaf uang selain menggunakan dasar hukum Al-Quran dan Hadits yang berkaitan dengan wakaf, juga secara khusus memperhatikan pandangan para ulama yang telah membolehkan wakaf dengan uang.
Beberapa pandangan yang digunakan MUI tersebut antara lain adalah, Pendapat Imam Az-Zuhribah mamewakafkan dinar hukumnya boleh, dengan cara menjadikan dinar tersebu tsebagai modal usaha kemudian keuntungannya disalurkan pada mauqufalaih. Pandangan dari ulama Mazhab Hanafi yang membolehkan wakaf uang dinar dan dirham sebagai pengecualian, atas dasar Istihsan bial-‘Urf (hukum yang ditetapkan berdasarkan adat kebiasaan), berdasarkan hadits yang di riwayatkan Abdullah bin Mas.udr.a: “Apa yang dipandang baik oleh kaum muslimin maka dalam pandangan Allah SWT adalah baik, dan apa yang dipandang buruk oleh kaum muslimin maka dalam pandangan Allah SWT pun buruk”. Pendapat sebagian ulama Mazhab Syafi.i: “Abu Tsaur meriwayatkan dari Imam Syafi.i tentang kebolehan wakaf dinar dan dirham”. Walaupun banyak dari kalangan ulama yang telah membolehkan wakaf uang,namun ada pula sebagian ulama yang sulit menerima pendapat bahwa sah hukumnya mewakafkan dinar dan dirham.
C. Investasi Wakaf Uang
Investasi wakaf uang adalah investasi atau penyertaan modal dari dana wakaf yang terkumpul untuk proyek-proyek produktif bagi kemaslahatan umat melalui investasi secara langsung dan tidak langsung. Pemanfaatan dana pokok wakaf uang secara langsung bisa disalurkan kepada masyarakat yang membutuhkan dengan akad pinjaman tanpa bunga dengan dikembalikan Iagi secara utuh dana pokoknya. Sedangkan pemanfaatan dana wakaf uang secara tidak langsung dilakukan kegiatan investasi hasil keuntungan disalurkan kepada masyarakat. Dalam pengelolaan dan pengembangan atas harta benda wakaf uang hanya dapat dilakukan melalui investasi pada produk-produk LKS dan/atau instrumen keuangan syariah. Berbagai alternatif investasi yang dapat dilakukan oleh LKS diantaranya: investasi Mudarabah, investasi Musyarakah, investasi Ijarah, dan investasi Murabahah. Senada dengan pendapat itu Siregar, menjelaskan bahwa dana wakaf harus disetorkan oleh wakif atau Nazhir melaluiLKS-PWU sebagai pemanfaatan dan investasi dengan beberapa produk perbankan syariah, yaitu Giro Wadiah,Tabungan Wadiah, Tabungan Mudarabah, Deposito Mudarabah dan Mudrabah Mukayyadah. Investasi wakaf uang ini kemudian menjadi perhatian BWI. Hal terbukti dengan dikeluarakannya Peraturan BWI Nomor 1 Tahun 2009 tentang Pedoman Pengelolaan dan Pengembangan Harta Benda Wakaf Bergerak Berupa Uang. Investasi wakaf uang ini secara spesifik diatur dalam BABV.
Pengaturan Investasi wakaf uang lebih jelasnya diterangkan dalam Peraturan Badan Wakaf Indonesia Nomor 4 Tahun 2010 tentang Pedoman Pengelolaan dan Pengembangan Harta Benda Wakaf. Dijelaskan dalam pasal 7 peraturan tersebut bahwa Pengelolaan dan pengembangan wakaf uang hanya dapat dilakukan melalui investasi pada produk-produk LKS dan/atau instrumen keuangan syariah. Dalam hal LKS PWU menerima wakaf uang untuk jangka waktu tertentu, Nazhir hanya dapat melakukan pengelolaan dan pengembangan di LKS-PWU dimaksud.
D. Dana Investasi Real Estat (DIRE) Syariah
Dana Investasi Real Estat (DIRE) adalah wadah untuk menghimpun dana masyarakat, yang selanjutnya diinvestasikan pada aset real estat, aset yang berkaitan dengan Real Estat dan atau kas dan setara kas. DIRE berinvestasi pada: Aset Real Estat (tanah secara fisik dan bangunan yang ada diatasnya) paling kurang 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB), Aset Real Estat danAset yang berkaitan dengan Real Estat diwilayah Indonesia (Efek Perusahaan Real Estat yang tercatat di Bursa Efek dan atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat) paling kurang 80% dari NAB dengan ketentuan investasi pada Aset Real Estat paling kurang 50% dari NAB; dan/ atau, kasdan setara kas tidak lebih dari 20% NAB. Dana Investasi Real Estat (DIRE) Syariah diatur dalam peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/ POJK.04/ 2016. Menurut peraturan Otoritas Jasa Keuangan Nomor 30/ POJK.04/2016, real estat adalah tanah fisik dan bangunan diatasnya.
Aset yang berkaitan dengan real estat adalah Efek Perusahaan real estat yang tercatat di Bursa Efek Indonesia dan/atau dikeluarkan oleh perusahaan real estat. Perusahaan real estat adalah perusahaan yang mengelola real estat sebagai kegiatan usaha utamanya. Dalam DIRE yang sesuai syariah,DIRE dianggap memenuhi Prinsip Syariah dalam pasar modal selama tidak bertentangan dengan prinsip-prinsip syariah. Kegiatan/tindakan yang bertentangan dengan prinsip Syariah (sesuai fatwa DSN MUI Nomor:80/ DSN-MUI/ III/ 2011), antara lain: Maisir, Gharar, Riba, Bathil, Bai’al-ma’dum, Ikhtikar, Taghir, Ghabn, Talaqqi al-rukban, Tadlis, Ghisysy, Tanjusy/Najsy, Dharar, Risywah, Maksiat dan Zalim.
E. Manajemen Investasi Wakaf Uang Menurut Hukum Positif di Indonesia
Di Indonesia, otoritas yang mengatur investasi wakaf uang adalah Badan Wakaf Indonesia (BWI) khususnya Divisi Pengelolaan dan Pengembangan Wakaf. Dalam hal pengelolaan wakaf uang, tugas dari divisi ini adalah Membantu dan membina Nazhir dalam mengelola wakaf uang, dan membantu memudahkan membuat studi kelayakan program wakaf uang. Wakaf uang selama 2017 adalah Rp.195.861.650.402. Dinyatakan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 42 Tahun 2006 pasal 48, bahwa Pengelolaan dan pengembangan harta benda wakaf harus berpedoman pada peraturan BWI. BWI Mengeluarkan Peraturan BWI Nomor 1 Tahun 2009 Tentang Pedoman Pengelolaan Dan Pengembangan Harta Benda Wakaf Berupa Uang. Dan Peraturan BWI Nomor 4 Tahun 2010 Tentang Pedoman Pengelolaan Dan Pengembangan Harta Benda Wakaf.
Investasi Wakaf Uang secara langsung pada proyek-proyek yang dikelola oleh Nazhir dapat dilakukan apabila proyek tersebut memenuhi persyaratan: a. usaha proyek dijalankan sesuai dengan syariah Islam; b.tingkat kelayakan proyek memenuhi syarat kelayakan proyek sesuaiprinsip 5 C (Character, Condition, Capital, Capacity, Collateral),dan 3P (People, Purpose, Payment); c.sumber pengembalian dapat dihitung berdasarkan studi kelayakan. Investasi Wakaf Uang secara langsung sebagaimana dimaksud adalah dilakukan melalui produk dengan akad mudharabah muqayyadah di LKS. Investasi Wakaf Uang secara langsung dijamin olehCash Collateralyang dananya diperoleh dari manfaat investasi kas wakaf yang dicadangkan sebesar 100% (seratus perseratus) dari jumlah dana wakaf yang diinvestasikan, atau investasi tersebut dijamin oleh asuransi.
F. Potensi Penerapan Investasi Wakaf Uang Melalui Dana Investasi Real Estat (DIRE) Syariah di Indonesia
Keuntungan/keunggulan DIRE Syariah adalah bahwa asetnya real (berwujud/kelihatan) dan returnnya berupa deviden. Bersamaan dengan itu, resiko investasi di DIRE Syariah adalah Return bisa naik, bisa juga turun. Sampai saat ini belum ada MI yang menerbitkan DIRE Syariah, karena terdapat kendala yang menyulitkan menerbitkan DIRE Di Indonesia, yaitu lingkungan perpajakan. Di Indonesia, penerbitan DIRE itu pajaknya berganda ada BPHTB 6% untuk pembelian. DIRE Syariah bisa menjadi sarana investasi wakaf uang, karena nilai tanah relatif naik setiap tahun, return juga akan naik terus.DIRE juga dikelola oleh manajer investasi (MI) yang profesional, tugas MI inilah yang akan memperhatikan propsek ekonomi suatu produk. Underlying asset DIRE berbentuk KIK adalah aset yang memiliki recurring income, misalnya gedung perkantoran, rumah sakit, dan pusat perbelanjaan.
G. Pola Investasi Wakaf Uang yang Dilakukan Guna Memproduktifkan Wakaf di Indonesia
Untuk memaksimalkan wakaf uang yang produktif, investasi yang ideal adalah jenis investasi yang dipilih berdasarkan pertimbangan kemanfaatan yang lebih besar (Al-Maslahat Al-Ammah), kebutuhan masyarakat setempat (kearifan lokal), dan keuntungan yang berlipat. Setiap daerah memiliki kekhasan. masing-masing, sehingga investasi yang dapat dipilih bisa beragam. mengelola wakaf yang lebih produktif, instrumen keuangan bisa dijadikan sarana untuk berinvestasi bisa beragam seperti perbankan, pasar modal, real asset, tergantung portofolio managementnya yang penting tujuan investasi itu untuk menyeimbangkan keuntungan, ada mitigasi resiko dan ada spektrumnya.
Kegiatan investasi yang ditujukan pada sektor riil harus menguntungkan sesuai target market dan harus ada mitigasi resiko. Kegiatan ini akan dijalankan dengan menggunakan dana wakaf yang dihimpun sesuai program wakaf, serta dapat juga dilakukan penghimpunan dana dengan pola kerjasama investasi yang bersifat komersil dari para investor menggunakan pola Mudharabah, Musyarakah, Ijarah, dan pola investasi komersil lainnya sesuai syariah. Tahap paling akhir dari investasi wakaf uang adalah penyalurannya. Pola penyaluran menjadi sangat penting karena penyaluran hasil investasi wakaf harus bisa berkelanjutan dan tidak konsumtif. Penyaluran juga tidak boleh salah sasaran dan harus disesuaikan dengan kebutuhan masyarakat lokal. Bukan hal yang berlebihan jika dilakukan studi analisis untuk mengoptimalkan penyaluran hasil investasi. Penyaluran juga dapat dilakukan dalam rangka pengembangan wakaf itu sendiri, Hasil investasi dapat disalurkan untuk pembiayaan aset wakaf lain, Model pembiayaan proyek wakaf ada 2 macam yaitu, 1) secara tradisonal, yakni pembiayaan wakaf dengan cara menciptakan wakaf baru untuk melengkapi wakaf yang sudah ada, seperti perluasan Masjid. Setiap perluasan terjadi penambahan pada harta wakaf yang lama. 2)secara kontemporer, yakni melalui pinjaman untuk biaya operasional dan biaya pemeliharaan dalam mengembalikan fungsi wakaf yang mendapat izin dari pemerintah.
0 Response to "Peran Dana Investasi Real Estat Dengan Wakaf Uang Syariah"
Posting Komentar